Помощь резидента (вопросы приобретения земельной собственности нерезидентами при посредничестве резидентов)
Ирина Пустовитенко, Партнер Юридической компании «Правовой Альянс»
Опубликовано: Компаньон -2004- № 39
Земельный кодекс предельно усложнил процедуру покупки земли компаниями-нерезидентами и совместными предприятиями. Предложив им свои услуги посредника, компании-резиденты на этом могут неплохо заработать.
Богу понадобилось шесть дней, чтобы сотворить мир, причем уже на третий день он создал землю. Но для того чтобы в сегодняшних условиях эту землю купить, субъектам хозяйствования требуется намного больше времени. Прежде всего, это касается компаний-нерезидентов, желающих приобрести земельные участки. Действующее земельное законодательство сделало процедуру покупки нерезидентом земли, находящейся в государственной или коммунальной собственности, очень сложной и забюрократизированной. Если земля находится в собственности территориальной общины, покупатель обязан до принятия местным советом решения о продаже земельного участка согласовать покупку с Кабинетом министров Украины. Если же принадлежит государству — необходимо согласие правительства и Верховной Рады. Сроки согласования покупки с высшими госорганами нормативно-правовыми актами Украины не определены (ограничен лишь срок принятия решения местным советом о продаже коммунальной земли - 1 месяц после получения позитивного решения Кабмина). При этом ст. 82 Земельного кодекса (ЗК) распространяет данный порядок и на совместные предприятия, учрежденные с участием нерезидентов, независимо от размера доли каждого из участников. Чиновники, довольно своеобразно толкуя нормы Земельного кодекса, отказываются даже принимать к рассмотрению ходатайства о приобретении земли лицами со 100%-ным иностранным капиталом. Соответственно «стопроцентным иностранцам» приходится исключительно ради этого включать резидентов в состав учредителей/участников.
Менее сложно нерезиденту купить землю на вторичном рынке. Несомненный плюс «прямой покупки», в том, что она менее усложнена бюрократическими проволочками. И все же здесь есть другая сложность: количество действительно привлекательных земельных участков по «умеренным» ценам на вторичном рынке постоянно уменьшается. Спрос намного превышает предложение.
В то же время, как показывает опыт нашей фирмы, зачастую многие проблемы покупателей - нерезидентов в процессе покупки земли можно решить путем привлечения к участию в сделке компании-резидента, разумеется, с выгодой для последнего. При этом упомянутые сценарии покупки земельного участка несельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные земли запрещено продавать лицам-нерезидентам, до 2005 г. действует мораторий на их продажу резидентам) — через покупку недвижимости и напрямую - в нашей «модернизированной» схеме фактически объединены.
На первой стадии схемы нерезидент, сговаривается с компанией-резидентом обладающей достаточными средствами и (крайне желательно) обширными связями с депутатским корпусом местных советов о приобретении резидентом земли у государства или территориальной общины. При этом резидент может сначала купить не сам земельный участок, а не движимое имущество с возможностью дальнейшего оформления права на землю под ним. Это позволит обойти всевозможные конкурсы на первой стадии осуществления схемы (а значит, отмести потенциальных конкурентов и минимизировать затратную часть). Ведь согласно ст. 127 Земельного кодекса продажа гражданам и юридическим лицам земельных участков государственной и коммунальной собственности, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей данных участков, осуществляется путем выкупа этих земельных участков. Но возможна и покупка резидентом непосредственно земельного участка у государства или территориальной общины. Все-таки покупателю-резиденту гораздо проще, чем нерезиденту, получить земельный участок из земель, предназначенных «под застройку, убедить органы местного самоуправления принять решение о продаже, ему не надо получать разрешение Кабинета министров, а тем более Верховной Рады на приобретение в собственность земельных участков. Да и затратная часть при оформлении документов и разрешений и сопровождении процесса приобретения участка ниже (психологию и аппетиты продавцов можно понять: есть разница в том. является потенциальным покупателем земельного участка ООО "Снегурочка» или крупная иностранная компания).
Далее, когда у продавца-резидента уже имеется государственный акт на право собственности, земельный участок перепродается нерезиденту по схеме прямой продажи. На этой стадии схемы покупателю достаточно лишь проверить документы, получить у специализированной организации экспертную денежную оценку (это можно сделать достаточно быстро), нотариально заверить сделку и зарегистрировать договор в местном Совете депутатов.
Для компаний-резидентов (как и для резидентов-физлиц), имеющих реальную возможность приобретения земельных участков на выгодных условиях, да еще с интересным для иностранных инвесторов месторасположением, участие и такой схеме может являться существенным источником доходов.
Покупка государственной и коммунальной земли: подводные камни.
Юридическое лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка в собственность, подает ходатайство в соответствующий орган местного самоуправления или исполнительной власти. В заявлении указывается желаемое место расположения земельного участка, целевое назначение и его размер.
К заявлению прилагаются государственный акт на право постоянного пользования землей (или договор аренды), план земельного участка (документ о его предоставлении в случае отсутствия госакта), свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности (свидетельство о регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины). Также понадобятся документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, копии уставных документов покупателя, технической документации на земельный участок, экспертной денежной оценки его стоимости.
Причинами для отказа местным советом продать, коммунальную землю (после получения согласия Кабмина — обязательного, в соответствии со ст. 129 ЗК, для покупки земли нерезидентом) могут быть непредоставление документов, необходимых для принятия решения относительно продажи земельного участка, выявление недостоверных сведений в представленных документах, возбуждение дела о банкротстве предприятия-покупателя либо прекращении его деятельности. Список причин отказа является исчерпывающим. Как показывает практика, необоснованный отказ можно успешно оспорить в судебном порядке.
При получении решения местного совета о продаже земельного участка следует обратить внимание на то, что в его тексте должны присутствовать следующие сведении: размер и местонахождение земельного участка с указанием того, в границах ли населенного пункта он находится; на каком основании заявитель пользовался этим земельным участком; его кадастровый номер; категории земель (оздоровительного, рекреационного назначения и т. п.); имеющиеся ограничения и отягощения, сервитуты; рыночная стоимость участка (на основании денежной и экспертной опенки), а также то, что способом приватизации является выкуп.
Не указание даже одной из этих позиций может привести к тому, что при оформлении договора купли-продажи нотариус откажется удостоверять сделку. Нам известны случаи, когда покупателям приходилось инициировать внесение изменений в решение городского Совета и даже Совета министров АРК. А это дополнительные временные и материальные затраты.
Следующим шагом является заключение договора купли-продажи земельного участка. В решении городского Совета обычно указывается срок, в течение которого покупатель обязан заключить договор купли-продажи, и лицо, выступающее продавцом. Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению по месту его нахождения.
Несмотря на то, что форма такого договора является фактически типовой, мы рекомендуем заключать сделку только в присутствии опытного юриста, поскольку и нотариусы могут упустить какое-либо из существенных условий договора, что в дальнейшем может являться основанием для признания сделки недействительной.
Обязательства покупателя: пенсионный сбор (1% от суммы сделки), госпошлина за нотариальное удостоверение договора (1%), НДС (20% от рыночной цены земельного участка, определенной решением сессии местного Совета).
Право собственности на земельный участок возникает у покупателя после полной оплаты его стоимости, получения госакта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации.
