20 апреля 2007

    Property times - 2007-04-20

    Недвижимость - это важнейшая и одновременно специфическая сфера бытия, которая беспокоит любого члена любого социума, причем независимо от того есть у Вас эта недвижимость или нет. За прошедший 2006 год увидели свет ряд нормативных актов, посвященных этой категории общественных отношений. Среди основных можно выделить:

    Законы Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» от 22.12.2006 № 525-V, «Об управлении объектами государственной собственности» от 21.09.06. № 185-V, Постановления КМУ «Об утверждении Положения о Министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины» от 13 декабря 2006 г. № 1725, Приказы ФГИУ «Об утверждении Классификатора государственного имущества» от 15 марта 2006 г. № 461, «Относительно обычной цены услуг на выполнение работ по оценки имущества» от 12 июля 2006 года № 1095, Приказ Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Изменений к Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» от 8 февраля 2006 года № 42, и некоторые другие документы.

    Среди упомянутых актов следует обратить внимание на два важнейших документа: Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» (далее - Закон) и Приказ Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Изменений к Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества». Однако о каждом из них по порядку.

    Указанный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с реализацией проекта комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого и нежилого фондов с заменой последних. Документ обозначил светлую цель - благоустройство, озеленение прилегающих территорий, рациональное использование территорий кварталов (микрорайонов) в соответствии с установленными нормами и правилами, реализация права граждан Украины на жилье.

    Вместе с тем Закон задает новые вопросы. Достижение «светлой цели» при необходимости (как записано в Законе) будет сопровождаться снесением устаревшего жилого фонда. Конечно, нет никаких проблем, если здание полностью находится в коммунальной собственности. А как быть с приватизированными квартирами? С появлением института приватизации не много граждан среднего класса смогли устоять перед соблазном стать частным собственником своих «владений». Отсюда неминуемы многочисленные споры, связанные с выселением...

    Теперь коснемся Инструкции. Утвержден этот документ был еще 24 мая 2001 года Приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины. Последние, и надо сказать, существенные изменения были внесены как раз Приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства от 8 февраля 2006 года № 42.

    Изменения действительно существенные. Изучая саму Инструкцию, мы не раз встречаем понятие «самовольного строительства». Эта категория проблемная, поэтому рамки понятия должны быть четко прописаны. Однако до внесения изменений такие рамки установлены не были. Теперь же п. 3.2. Инструкции закрепил перечень работ, которые не относятся к самовольному строительству.

    Закреплены особенности подсчета общей площади квартир, балконов, застекленных веранд, антресолей, встроенных шкафов, летних помещений, лестничных клеток, лифтовых и других шахт, цокольного и подвального этажей.

    Таким образом, за прошедший 2006 год можно констатировать, что нормативные изменения в сфере недвижимости, при наличии социальной подоплеки, носят фундаментальный характер, предопределили положительные перспективы развития этой области. В тоже время хотелось бы надеяться, что установленные в приведенном законе социальные гарантии получат в последствии более четкую регламентацию.

    Еще одним законодательным актом, который требует внимания, является Закон Украины «Про внесение изменений к некоторым законодательным актам» от 15 декабря 2005 года, вступивший в силу 14.01.2006 года. Согласно данному акту были внесены изменения в статью 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" (Сведения Верховной Рады Украины, 1991 г., N 47, ст. 646).

    Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственного средства, привлеченное от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты общего инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют соответственно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, за которыми базовым товаром выступает единица такой недвижимости".

    Нужно отметить, что до вступления в силу вышеуказанных изменений, действовала и продолжает действовать ч.1 ст.4 указанного закона. В соответствии с данной статьей, объектом инвестиционной деятельности может быть любое имущество, в том числе основные фонды и оборотные средства во всех областях и сферах народного хозяйства, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, интеллектуальные ценности, другие объекты собственности, а также имущественные права.

    Исходя из принятия дополнений в нормативную базу, касательно ограничений инвестиционных вложений в объект жилищного строительства нужно отметить следующее.

    Безусловно, внесение изменений относительно ограничения вложения инвестиционного продукта в объект инвестирования неоднозначно отобразилась на развитие рынка недвижимости в Украине. В первую очередь существенно сузился круг допустимых объектов инвестирования, что ограничивает права инвестора в выборе. Фактически, законодатель внес норму регуляторного характера на привлечение средств в строительство объектов жилищного строительства в соответствии с, которой инвестирование может проходить только через установленные законом фонды или институты совместного финансирования. При действии такой нормы, потенциальный инвестор ограничивается в правах связанных с выбором вложения капиталов в объекты инвестирования, что тормозит вливание средств в развитие данной отрасли.

    Однако нельзя не отметить ситуации на рынке недвижимости города Киева, связанную с аферами подрядчиков с капиталовложениями инвесторов, а также строительство предварительно нерентабельных проектов. Следует заметить, что внесениями изменений в регулирование инвестирования в объекты жилищного строительства, законодатель определенным образом обеспечил защиту права инвесторов в этой сфере правоотношений.

    При этом нужно отметить, что диспозиция ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности", предполагает инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства, путем выпуска беспроцентных (целевых) облигаций, за которыми базовым товаром выступает единица такой недвижимости. На выполнение это нормы были приняты соответствующие поправки в подзаконно-нормативные акты, та согласно Решению Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку «О внесение изменений в Положение о порядке выпуска облигаций предприятий» утвержденного 26 октября 2006 року № 1178, инвестирование и финансирование сооружения объектов жилищного строительства, которое осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, кроме случаев, предусмотренных законодательством, через размещение облигаций допускается лишь в случае осуществления выпуска целевых облигаций, за которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.

    Таким образом, законодатель предоставляет возможность привлечения инвестиционных капиталов (негосударственных средств) в строительство жилищного фонда путем выпуска беспроцентных (целевых) облигаций, за которыми базовым товаром выступает единица такой недвижимости. Такая норма облегчает физическим и юридическим лицам реализовать право на инвестиционную деятельность не через фонды установленные положениями оговариваемой статьи.