Проблеми нотаріального посвідчення купівлі-продажу державних та комунальних земель
Дмитрий Титаренко, Ассоциированный партнер ЮК «Правовой Альянс»
Опубліковано: Украинский юрист

Чинним законодавством передбачено, що договори купівлі-продажу земельних ділянок мають бути нотаріально посвідчені, а також встановлений перелік документів, які повинні бути надані нотаріусу задля вчинення відповідної нотаріальної дії. Основним з цих документів, безперечно, є той, що підтверджує право власності відчужувача на предмет продажу.

У разі, якщо продавцем земельної ділянки є фізична або юридична особа, питань не виникає - нотаріусу повинен бути наданий державний акт про право власності. А як бути, коли продається земельна ділянка, яка перебуває у власності державній або комунальній? Адже суб'єкти вказаного права - органи державної влади та органи місцевого самоврядування - державні акти ніколи не отримували.

Переважна більшість нотаріальних контор відмовляється мати справу із договорами купівлі-продажу земельної ділянки, у яких продавцем виступають органи державної влади та органи місцевого самоврядування. Якщо раніше деякі рішучі нотаріуси все ж таки посвідчували такі угоди, останнім часом ситуація стає значно складнішою: відмови у вчиненні згаданої нотаріальної дії стали загальним правилом. Правова підстава відмови проста - це стаття 126 Земельного кодексу України, якою встановлено, що документом, яким посвідчується право власності на земельну ділянку є державний акт, яким продавець, звісно, не володіє.

Стосовно комунальних земель ситуація ускладнюється ще й наявністю ст. 14 Закону України "Про розмежування земель державної та комунальної власності", яка встановлює, що право комунальної власності на землю посвідчується державним актом, форма якого затверджується Кабінетом Міністрів України.

Крім того, є на боці „небажаючих" нотаріусів й інша норма - абзац 3 п. 62 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 33.03.2004р. №20/5, з якого слідує, що право власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, так само як і право державної та комунальної власності, підтверджуються державним актом. При чому у вказаному пункті Інструкції знову дається посилання на ст. 126 Земельного кодексу України.

Отже, немає держакту - немає нотаріально посвідченого правочину. Виходить, що держава або територіальна громада перед продажем кожної земельної ділянки повинні розробити технічну документацію з землеустрою та своїм же рішенням надати собі державний акт? Той, хто хоча б раз мав справу із окремими діями у сфері землеустрою, підтвердить, що це буде складно, довго, дорого та м'яко кажучи, не зовсім раціонально. До того ж чинним законодавством не передбачений ані механізм отримання державних актів органами влади, ані джерела фінансування необхідних для цього витрат.

Вважаємо, що не все так безнадійно, та, ставлячись із великою повагою до представників нотаріату, спробуємо все ж таки довести хибність їхньої правової позиції у цьому питанні.

З самого початку потрібно визначитись із таким принциповим моментом, як суб'єктний склад земельних правовідносин. Стаття 2 Земельного кодексу України чітко розрізняє громадян, юридичних осіб, органи місцевого самоврядування та органи державної влади як окремих суб'єктів земельних відносин. Тому й правовідносини з їх участю по-різному врегульовуються у кодексі.

Так, вищезгадана стаття 126 Земельного кодексу України належить до Глави 19 цього кодексу, якою врегульовані правовідносини з набуття права на землю громадянами та юридичними особами. Внаслідок цього, застосування положень цієї глави до набуття та реалізації прав власності на землю державою та територіальною громадою, які є окремими та особливими суб'єктами земельних відносин, буде не зовсім вірним. Зокрема, неправомірним було б висувати до органів влади вимогу по оформленню державних актів про право комунальної або державної власності на землю.

Отримання державою та територіальною громадою державних актів не потребується з огляду на те, що їхнє право власності на землю закріплено на законодавчому рівні. Так, статтею 80 Земельного кодексу України встановлено, що територіальна громада є суб'єктом права власності на землю комунальної власності і реалізує це право через органи місцевого самоврядування. Згідно із ч.2 ст. 83 Земельного кодексу України в комунальній власності знаходяться всі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності. У відповідності із ч.1 ст. 84 Земельного кодексу України в державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності.

Слід також відзначити, що коли йдеться про право приватної власності, закон оперує виключно поняттям „земельна ділянка". У той же час, якщо мова іде про право державної та комунальної власності, використовується більш узагальнені поняття - "земля" та "землі". Це також суттєво відрізняє право державної та комунальної власності на землю від приватної власності юридичних або фізичних осіб на конкретні земельні ділянки із чітко визначеними межами та місцем розташування.

Вищевказана Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України також містить у собі норму, яка позбавляє владою уповноважених землевласників підтверджувати свої права державними актами. Мається на увазі пункт 68 Інструкції, який встановлює, що при посвідченні договорів купівлі-продажу земельних ділянок державної та комунальної власності органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади до їх розмежування нотаріуси як правовстановлювальні документи приймають:

• у межах населених пунктів - рішення відповідних органів місцевого самоврядування, погоджені з відповідними органами виконавчої влади;
• за межами населених пунктів - розпорядження органів виконавчої влади, прийняті за погодженням з відповідними органами місцевого самоврядування.

Таким чином, наявним є протиріччя між пунктами 62 та 68 однієї Інструкції, але останній пункт більше відповідає нормі акту вищої юридичної сили, а саме - пункту 12 «Перехідні положення» Земельного кодексу України, яким повноваження щодо розпорядження основним національним багатством до розмежування земель державної і комунальної власності врегульовані аналогічно - за ознакою меж населених пунктів.

Схожої думки дотримується і Верховний Суд України, який своїм рішенням від 28.12.2005 р. у одній з цивільних справ визнав неправомірною відмову приватного нотаріуса від посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки з земель Ялтинської міської ради та зобов'язав його цей договір посвідчити (витяг з рішення надруковано у "Віснику Верховного Суду України" № 4, за 2006 рік). Враховуючи наявність згаданої ст. 14 Закону України "Про розмежування земель державної та комунальної власності", Верховний Суд України встановив, що доки розмежування земель державної та комунальної власності не проведено, а форму державного акта на право комунальної власності на землю Кабінет Міністрів України не встановив, вимоги щодо надання Ялтинською міською радою державного акту для продажу земельної ділянки не ґрунтуються на законі.

Теоретичні викладки та судові прецеденти надають сторонам угод з продажу державних та комунальних земель підстави для оптимізму, але, повертаючись до практики, ми стикаємося із тим, що договори з купівлі-продажу державних або комунальних земель нотаріально посвідчити практично неможливо.

Ще одним виходом окрім оскарження відмови нотаріуса є звернення до суду та рятівна частина 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, яка дає можливість визнати договір дійсним у судовому порядку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Оскільки законом не передбачена можливість ухилення від посвідчення самого нотаріуса, як це має місце насправді, роль "ухильника" доводиться брати на себе, як правило, продавцю. Внаслідок цього, вчинення правочинів з продажу державних або комунальних земель затягується та ускладнюється, хоча, як бачимо, нотаріуси мають правові підстави для посвідчення таких угод і за наявності їх доброї волі зайвих ускладнень у численних земельних питаннях можливо уникнути.